Peut-on encore trouver des biens à moins de 1 million de dirhams ?

6 avr. 2025

bâtiment en béton blanc et marron

Dans un marché immobilier en constante évolution, marqué par une hausse des prix dans les grandes villes marocaines, la question revient avec insistance : est-il encore possible d’acheter un bien à moins d’un million de dirhams ?

Longtemps considéré comme un budget confortable, ce seuil semble aujourd’hui de plus en plus difficile à respecter, notamment dans les zones urbaines les plus tendues.

Pourtant, tout n’est pas perdu. En élargissant ses critères, en adoptant une stratégie d’achat ciblée et en s’ouvrant à d’autres marchés, il reste possible de réaliser un investissement immobilier en dessous de cette barre symbolique.

Cet article propose un tour d’horizon des opportunités encore accessibles, tout en soulignant les ajustements nécessaires pour y parvenir.

Un budget sous pression dans les grandes métropoles

À Casablanca, Rabat ou Marrakech, le marché immobilier connaît une inflation continue. Le prix du mètre carré dans les quartiers prisés dépasse régulièrement les 15 000 dirhams, ce qui limite considérablement l’offre disponible à moins de 1 million de dirhams. Dans ces villes, ce budget permet tout au plus d’accéder à un appartement de petite surface, souvent dans un quartier excentré ou au sein d’un immeuble ancien nécessitant des rénovations.

Cette hausse des prix est alimentée par plusieurs facteurs : raréfaction du foncier, coûts de construction en augmentation, demande soutenue, et dynamisme des zones urbaines qui concentrent la majorité des projets neufs.

Périphéries et villes secondaires : des alternatives à ne pas négliger

Face à cette tension, de plus en plus d’acheteurs se tournent vers les périphéries urbaines ou les villes secondaires. À la sortie de Casablanca, des zones comme Lahraouiyine, Mediouna ou Bouskoura offrent encore des programmes immobiliers neufs autour de 800 000 à 950 000 dirhams, avec des superficies correctes et des prestations acceptables. La même dynamique s’observe à Témara ou Aïn Atiq pour ceux qui travaillent sur Rabat.

Au-delà des grandes agglomérations, certaines villes moyennes comme El Jadida, Tétouan, Nador ou Oujda affichent des prix bien plus abordables. Il y est possible de trouver des appartements de 80 à 100 m² dans le neuf ou des maisons mitoyennes pour des budgets variant entre 700 000 et 900 000 dirhams. Ces territoires, en plein essor, profitent d’une amélioration des infrastructures et d’un regain d’intérêt des investisseurs à la recherche de rentabilité ou d’un cadre de vie plus serein.

L’ancien : une option stratégique

Acheter un bien ancien peut également s’avérer être une solution efficace pour rester sous le million. Ce type de bien, souvent situé dans des quartiers bien desservis mais peu valorisés, permet d’accéder à des surfaces intéressantes à prix réduit. En contrepartie, il faut prévoir un budget pour les travaux de rénovation.

Ce choix nécessite une vigilance accrue : diagnostic technique, qualité de la construction, charges de copropriété et état juridique du bien doivent être examinés avec rigueur. Mais pour un acheteur averti, cette stratégie permet d’acheter en dessous du prix du marché et de valoriser le bien sur le long terme.

Quelles typologies viser avec ce budget ?

Dans cette tranche de prix, il faut souvent faire des arbitrages. À moins de 1 million de dirhams, le choix se porte majoritairement sur des appartements de petite ou moyenne surface (entre 50 et 80 m²), parfois dans des résidences de standing simple. Les biens plus grands ou mieux situés se trouvent généralement dans l’ancien ou dans des villes secondaires.

Les maisons individuelles, quant à elles, deviennent rares à ce niveau de prix, sauf dans certaines zones rurales ou en périphérie profonde. Pour les investisseurs, les studios ou petits deux-pièces proches des universités ou zones d’activités peuvent représenter des placements locatifs intéressants, avec un bon rapport qualité-prix.

Comment acheter malin sous la barre du million ?

Pour maximiser ses chances, il est essentiel d’adopter une démarche structurée. La première étape consiste à définir ses priorités : localisation, surface, type de bien, objectif d’achat (résidence principale, secondaire ou investissement locatif). Cette clarification permet d’orienter efficacement la recherche.

Ensuite, il est important d’élargir les canaux de prospection : consulter les plateformes immobilières en ligne, solliciter des agences locales bien implantées, activer son réseau personnel ou encore entrer en contact direct avec des promoteurs en phase de lancement commercial. Dans certains cas, le bouche-à-oreille permet de découvrir des opportunités non publiées.

Enfin, la négociation ne doit pas être négligée. Dans un marché où certains vendeurs peinent à concrétiser leur transaction, une offre bien formulée et accompagnée d’un dossier de financement solide peut faire la différence.

Un seuil symbolique de plus en plus difficile à atteindre

Le seuil du million de dirhams demeure un repère fort pour de nombreux acheteurs. Pourtant, au vu de l’évolution actuelle du marché, il est amené à perdre de sa pertinence dans les années à venir, notamment dans les grandes villes. Pour continuer à acheter en dessous de ce montant, il faut accepter une certaine flexibilité : que ce soit sur la localisation, la surface ou l’état du bien.

Cela ne signifie pas que l’investissement est impossible, mais qu’il doit être préparé avec méthode et discernement. La connaissance du terrain, la capacité à se projeter dans des zones en développement, et une lecture précise des tendances du marché seront les véritables atouts des acheteurs de demain.

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