Les défis des non-résidents pour acheter un bien au Maroc

2 déc. 2024

plante à feuilles vertes en pot à côté d'une porte en bois blanche

L’achat d’un bien immobilier au Maroc est une opportunité attrayante pour de nombreux non-résidents, qu’il s’agisse d’investisseurs, de membres de la diaspora marocaine ou de personnes cherchant une résidence secondaire.

Cependant, ce processus peut s’avérer complexe pour ceux qui ne vivent pas sur place.

Entre démarches administratives, différences culturelles et contraintes juridiques, les non-résidents font face à plusieurs défis.

Cet article vous guide à travers les principaux obstacles et vous fournit des solutions pour réussir votre projet immobilier au Maroc.

Comprendre le cadre légal et réglementaire

Restrictions pour les étrangers

Au Maroc, les non-résidents peuvent acheter des biens immobiliers sans grande difficulté, à l’exception des terrains agricoles, qui nécessitent une autorisation spéciale. Cependant, il est essentiel de bien connaître les lois locales pour éviter les surprises.

Un investisseur étranger souhaitant acheter une villa avec terrain doit vérifier si le statut du terrain est bien constructible.

Obligation de passer par un notaire

Tous les achats immobiliers doivent être authentifiés par un notaire. Ce dernier s’assure que le titre de propriété est clair et que la transaction est conforme à la loi.

Engagez un notaire de confiance qui parle votre langue ou maîtrise bien les spécificités liées aux non-résidents.

Naviguer dans la fiscalité marocaine

Impôts liés à l’achat

Les non-résidents doivent s’acquitter de plusieurs taxes lors de l’achat, notamment :

• Droits d’enregistrement (4 % à 6 % du prix du bien).
• Frais de notaire (environ 1 %).
• Taxe sur les services communaux pour les biens situés en zone urbaine.

Fiscalité sur les revenus locatifs

Si vous louez votre bien, les revenus locatifs sont soumis à une taxation au Maroc, même si vous résidez à l’étranger.

Consultez un expert en fiscalité pour optimiser vos charges et éviter une double imposition avec votre pays de résidence.

Les défis administratifs et bureaucratiques

Ouverture d’un compte bancaire marocain

Pour acheter un bien, il est souvent nécessaire d’ouvrir un compte en dirhams convertibles dans une banque marocaine. Cela permet de transférer des fonds depuis l’étranger et de garantir la traçabilité des paiements.

La procédure peut être longue, et certains documents, comme un justificatif de domicile dans votre pays d’origine, sont obligatoires.

Complexité des documents

Les actes de vente, contrats et certificats sont rédigés en arabe. Si vous ne maîtrisez pas la langue, cela peut compliquer votre compréhension des termes de l’achat.

Engagez un avocat ou un conseiller immobilier bilingue pour vous accompagner tout au long du processus.

Les risques liés à l’achat à distance

Fiabilité des promoteurs ou des vendeurs

Les non-résidents sont souvent vulnérables aux pratiques commerciales douteuses. Cela inclut les biens surévalués ou les ventes avec des titres fonciers non clairs.

Toujours demander une copie du titre foncier et vérifier sa validité auprès de l’Agence nationale de la conservation foncière.

Limitation des visites physiques

Ne pas être sur place pour visiter le bien ou suivre l’avancement des travaux (pour les achats en VEFA) peut augmenter les risques.

Faites appel à un agent immobilier local de confiance pour effectuer des visites en votre nom et partager des rapports détaillés ou des vidéos.

Différences culturelles et pratiques locales

Négociations et contrats

Au Maroc, les négociations sont souvent informelles, ce qui peut être déstabilisant pour les non-résidents habitués à des processus standardisés.

Apprenez à vous adapter aux pratiques locales tout en restant ferme sur vos attentes.

Délais prolongés

Les délais administratifs et les procédures de validation peuvent être plus longs que dans certains pays occidentaux. Il est important d’être patient et de bien planifier votre projet.

La finalisation d’un achat immobilier au Maroc peut prendre de 3 à 6 mois.

Solutions pour faciliter l’achat immobilier des non-résidents

S’entourer de professionnels compétents

• Notaire : Garantit la sécurité juridique de la transaction.
• Agent immobilier : Identifie les opportunités et négocie en votre nom.
• Avocat : Vérifie les aspects légaux, notamment pour les transactions complexes.

Utiliser des outils numériques

Avec l’évolution des technologies, vous pouvez utiliser des visites virtuelles, des plateformes de gestion en ligne, et des outils de signature électronique pour simplifier votre achat.

Certaines banques marocaines permettent également d’ouvrir un compte à distance pour les non-résidents.

Acheter un bien immobilier au Maroc en tant que non-résident peut être une expérience enrichissante, mais elle nécessite une préparation minutieuse et une vigilance accrue.

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