Pourquoi investir dans l’immobilier locatif étudiant à Fès ou Marrakech ?

9 oct. 2024

Des étudiants devant un bâtiment

L’immobilier locatif étudiant est l'un des segments les plus attractifs pour les investisseurs au Maroc, en particulier dans des villes universitaires majeures comme Fès et Marrakech. Ces deux villes, qui accueillent chaque année des milliers d’étudiants locaux et internationaux, offrent un marché locatif en pleine expansion.

Grâce à une demande continue et une offre encore insuffisante, investir dans l'immobilier locatif étudiant à Fès ou Marrakech présente des avantages significatifs, que ce soit en termes de rentabilité, de sécurité d’investissement ou de plus-value à long terme.

Explorerons pourquoi ces deux villes sont des destinations idéales pour un investissement locatif étudiant et comment en tirer le meilleur parti.

Un fort potentiel de demande locative étudiante

Fès : Une ville universitaire en pleine expansion

Fès, ville historique et culturelle, est aussi une ville universitaire majeure au Maroc. Elle accueille l'une des plus grandes universités du pays, l'Université Sidi Mohamed Ben Abdellah, ainsi que plusieurs autres établissements d'enseignement supérieur spécialisés. Avec plus de 90 000 étudiants, Fès se classe parmi les premières villes du Royaume en termes de population étudiante, et cette demande ne cesse de croître.

De nombreux étudiants, en provenance de différentes régions du Maroc et de l’étranger, ont besoin de se loger à proximité de leurs facultés. Cependant, l'offre en résidences universitaires publiques reste limitée, ce qui pousse les étudiants à se tourner vers des solutions locatives privées.

Marrakech : Un pôle académique international

Marrakech, connue pour son tourisme et son attractivité culturelle, est également une ville universitaire de plus en plus dynamique. Elle abrite plusieurs institutions prestigieuses, comme l'Université Cadi Ayyad, mais aussi des établissements privés et des écoles internationales. Grâce à ses programmes académiques variés, la ville attire de nombreux étudiants marocains, mais aussi une forte population étudiante étrangère, notamment issue des pays d'Afrique francophone.

Marrakech attire également des étudiants en mobilité internationale, que ce soit dans le cadre de programmes d'échanges ou de stages. Cela accroît encore davantage la demande pour des appartements bien situés et adaptés aux besoins des jeunes locataires.

Une rentabilité locative attractive et régulière

Des loyers stables et une demande continue

Investir dans l’immobilier locatif étudiant présente l’avantage d’une demande constante. Les étudiants recherchent des logements tout au long de l'année universitaire, avec une forte demande dès la rentrée et une continuité pour ceux qui restent pour des stages ou des formations supplémentaires.

Dans des quartiers étudiants de Fès, un appartement peut se louer entre 2 000 MAD et 3 500 MAD par mois, selon sa localisation et les services offerts (meublé, accès internet, proximité des transports, etc.). La régularité des loyers permet de garantir un rendement locatif stable.

À Marrakech, les prix locatifs sont légèrement plus élevés, avec des appartements à proximité des écoles et universités qui peuvent se louer entre 3 500 MAD et 5 000 MAD par mois. Grâce à une demande étudiante en constante augmentation, l'immobilier locatif à Marrakech assure des revenus réguliers et attractifs.

Les studios ou appartements de petite taille, proches des campus ou bien desservis par les transports en commun, sont particulièrement prisés par les étudiants. En misant sur ce type de bien, vous maximiserez votre taux d'occupation.

Un faible risque de vacance locative

L’une des caractéristiques les plus intéressantes du marché locatif étudiant est le faible taux de vacance locative. Les étudiants cherchent à s’installer dès la rentrée universitaire, et les biens proches des universités ou des centres d’enseignement supérieur trouvent rapidement preneur. À Fès comme à Marrakech, cette forte demande réduit considérablement les périodes de vacance entre deux locataires.

Un studio situé à proximité de l'Université Cadi Ayyad à Marrakech sera occupé la plupart du temps par des étudiants qui enchaînent années universitaires et stages, offrant ainsi une continuité de revenu locatif sans périodes creuses prolongées.

Un coût d’investissement relativement abordable

Fès : Un marché immobilier encore accessible

L'un des grands avantages d’investir dans l’immobilier étudiant à Fès est le coût d’achat abordable. Contrairement à des villes comme Casablanca ou Rabat, où les prix de l’immobilier sont plus élevés, Fès propose des biens immobiliers à des prix encore très compétitifs.

Un appartement de 40 m² dans un quartier proche de l’université, tel que Narjis ou Saiss, peut être acheté pour environ 600 000 MAD à 800 000 MAD, offrant ainsi une rentabilité locative attractive, souvent supérieure à 6 %.

Marrakech : Un investissement stratégique

À Marrakech, bien que les prix soient plus élevés qu'à Fès, le potentiel de valorisation du bien et la demande étudiante internationale en font une destination de choix pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille. Marrakech est également une ville où l'immobilier reste attractif pour le tourisme, ce qui permet une certaine flexibilité d’usage pour les biens.

Les quartiers tels que Guéliz ou Hivernage, proches des écoles et universités, sont parfaits pour un investissement immobilier étudiant. Ils bénéficient également de la proximité des zones touristiques, offrant la possibilité de louer en saisonnier pendant les périodes où les étudiants sont absents.

Les avantages de la colocation étudiante

La colocation est une pratique de plus en plus répandue chez les étudiants marocains et étrangers, notamment pour partager les frais et vivre dans des appartements plus spacieux. Pour les investisseurs, la colocation offre une opportunité de maximiser le revenu locatif tout en répondant à une demande croissante.

Fès : Des colocations économiques et pratiques

Fès, en raison du grand nombre d’étudiants à budget limité, voit la colocation se développer rapidement. En achetant un appartement plus grand, vous pouvez louer chaque chambre à des étudiants, augmentant ainsi votre rendement locatif par rapport à la location d’un studio ou d’un petit appartement.

Exemple concret : Un appartement de trois chambres dans le quartier de Dhar Lmehraz peut se louer à 1 500 MAD par chambre, offrant ainsi un revenu mensuel total de 4 500 MAD, bien supérieur à la location simple d’un appartement à un seul locataire.

Marrakech : Une forte demande de colocations pour étudiants internationaux

À Marrakech, la colocation est particulièrement prisée par les étudiants internationaux ou ceux en programme d’échanges. Ils recherchent des appartements spacieux, bien situés, et partagent les coûts avec d’autres étudiants. Cela permet de maximiser la rentabilité locative, surtout si vous proposez des services supplémentaires (Wi-Fi, ménage, etc.).

Envisagez de meubler l’appartement avec des équipements modernes et pratiques pour attirer des étudiants internationaux prêts à payer un loyer légèrement plus élevé pour bénéficier d’un confort supplémentaire.

Les perspectives de valorisation à long terme

Fès : Un marché en développement

Bien que les prix soient encore abordables à Fès, la ville bénéficie d’un fort potentiel de valorisation immobilière à long terme. Avec l’agrandissement des universités et la construction de nouveaux campus, la demande pour des logements étudiants va continuer à croître, entraînant une augmentation des prix de l’immobilier dans les quartiers universitaires.

Acheter un bien immobilier à Fès en 2025, lorsque les prix sont encore relativement bas, permet de bénéficier d’une plus-value intéressante dans les années à venir, surtout si la ville poursuit son expansion académique.

Marrakech : Une valeur sûre

À Marrakech, la demande immobilière est tirée par plusieurs secteurs (tourisme, expatriation, étudiants). En investissant dans l’immobilier locatif étudiant, vous bénéficiez non seulement de la demande constante des étudiants, mais aussi d’un marché en perpétuelle croissance grâce à son attractivité internationale. Cela garantit une valorisation importante à long terme.

Investir dans l’immobilier étudiant à Marrakech, c’est non seulement assurer un revenu régulier, mais aussi profiter d’une plus-value à long terme dans une ville en constante évolution.

Conclusion : Fès ou Marrakech, deux villes idéales pour un investissement locatif étudiant

Que vous choisissiez Fès ou Marrakech, l’immobilier locatif étudiant est une opportunité d’investissement rentable et sûre.

À Fès, l’abordabilité du marché immobilier, combinée à une forte demande étudiante, vous permet d'optimiser vos revenus locatifs avec un investissement initial plus faible.

À Marrakech, vous bénéficierez d’un marché plus dynamique, avec un potentiel de valorisation élevé et une clientèle étudiante internationale.

Dans les deux villes, la demande locative reste forte et constante, offrant aux investisseurs une sécurité et une rentabilité intéressantes.

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